一、制定背景

随着烟台市房地产市场的持续发展，存量房交易规模不断扩大，但交易过程中也出现了一些不规范现象，比如“阴阳合同”“一房多卖”等问题，不仅影响了交易秩序，还可能损害买卖双方的合法权益。为了破解这些行业痛点，规范存量房交易全流程管理，烟台市结合本地房地产市场实际情况，制定了本办法。

二、出台目的

出台本办法就是为了让存量房交易更规范、更透明、更有保障。一方面，通过统一的网签备案流程，建立公平公正的交易环境，解决交易信息不对称、流程衔接不畅等问题，防范交易风险；另一方面，通过推进一网通办、信息共享，优化政务服务效能，保障买卖双方合法权益，促进烟台房地产市场平稳健康发展。

三、制定依据

《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号)《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）等相关规定。

四、主要内容

（一）哪些房子适用，哪些人不适用？

只要是在烟台市城市规划区内国有土地上进行的存量房买卖，都要遵守本办法。本办法中的“存量房”，指的就是已经拿到不动产权证书（或以前的房屋所有权证书），并且可以合法上市交易的房屋。不管是通过房产中介成交，还是买卖双方自行交易，都需要按规定进行网签备案。

（二）合同怎么签，去哪办理？

1.合同有统一范本：由市住房和城乡建设局和市自然资源和规划局联合制定《存量房买卖合同》范本。不动产登记部门办理转移登记、商业银行办理贷款、公积金中心办理公积金贷款、税务部门办理存量房涉税业务，均使用系统推送的《存量房买卖合同》。

2.办理有两种方式

以市民李先生二手房交易为例。

李先生名下一套位于烟台市XX区XX街道XX小区的住宅打算出售，房屋产权清晰无抵押查封，买家王女士为本地刚需购房群众，双方交易分两种情形对应不同办理路径：

情形一：通过备案房产中介成交（机构代办渠道）

李先生与王女士共同委托本区已完成备案的XX房产经纪公司居间成交，由该经纪机构工作人员登录平台，对买卖双方身份信息、房屋权属信息进行核验，代为填写买卖双方达成一致的成交价格、合同约定事项，买卖双方完成签章后，完成网签备案。

情形二：买卖双方自行成交（无中介渠道，三种可选办理途径）

李先生与王女士为熟人，自主协商房屋售价、交房时间等全部交易条款，未委托任何房产经纪机构，可任选以下一种渠道办理交易备案：

线上小程序：李先生与王女士双方分别登录**“爱山东”APP/微信小程序**或微信搜索**“烟台住建”官方微信小程序**。进入“二手房放心购平台”，对房屋产权信息进行核验后，填写买卖双方达成一致的成交价格、合同约定事项等信息，李先生与王女士双方确认无误后进行签章，完成存量房网签备案；

线下窗口渠道：李先生与王女士双方携带身份证原件、不动产权证书、纸质二手房买卖合同，共同前往房屋所属辖区住建局业务窗口办理网签备案。

（一）网签备案怎么操作？

（四）签完想改或不想卖了，怎么办？

1.协商变更/解除：网签备案后、不动产登记前，交易当事人协商一致的，可变更或解除已网签备案合同。经纪机构居间成交的，由经纪机构协助双方至辖区住建部门窗口办理；自行成交的，双方可通过烟台住建移动端或辖区住建部门窗口办理。

2.法定撤销：因法院或仲裁机构判（裁）决合同终止、解除、撤销，确认合同无效、合同不成立或不生效的，交易当事人可凭生效的法律文书、协助执行通知书、身份证件等相关材料办理撤销存量房买卖合同网签备案。

（五）中介机构怎么管，违规怎么罚？

1.规范从业：房地产经纪机构从事存量房买卖合同网签备案相关业务，需先经辖区住建部门备案，方可获取网签备案权限；同时将房地产经纪机构其从业人员从事存量房买卖合同网签备案的相关情况纳入信用评价管理。

2.违规处罚：明确了房地产经纪机构及从业人员禁止出现10类违法违规行为及处罚措施。

一、注意事项

1. 所有二手房交易都必须网签备案，没备案的合同可能影响后续办理过户、贷款、纳税等业务。

以市民王先生二手房交易为例。

王先生自有一套烟台市XX区XX小区住房，与买家张女士私下协商好房屋价格、付款方式，二人觉得走网签备案流程麻烦，为图省事仅手写签订纸质购房合同，未通过我市存量房交易系统或线下住建部门窗口备案。

场景1：申请二手房银行贷款被拒。

张女士计划办理二手房按揭贷款，携带未经备案的存量房买卖合同，根据本办法规定，银行工作人员作出拒绝放贷处理，双方资金交割、购房计划被迫停滞。

场景2：不动产登记中心无法办理过户。

后续双方打算直接去不动产登记中心办理房屋产权过户，窗口工作人员核验材料时，查询市级房屋交易平台无本次交易备案记录，缺少未经备案的存量房买卖合同，依据本办法，未进行网签备案的，不予受理过户申请。

王先生与张女士只能回头补做完整网签备案，重新走完交易核验流程，再依次办理贷款、过户，耗费额外时间与精力。

2. 自行交易的，要通过官方指定系统或窗口办理，避免通过非正规渠道导致权益受损；经纪成交的，务必选择已备案、具备网签权限的房地产经纪机构。

以市民刘女士卖房为例。

刘女士名下一套烟台市XX区XX小区住宅打算对外出售，为图中介费便宜，没有挑选住建部门公示备案的正规房产机构，选择了一家无备案资质的小型中介门店撮合交易，顺利和购房者小赵谈妥房价并签订纸质购房合同。

该中介未在住建部门完成备案登记，没有烟台市房屋信息综合管理服务平台网签系统登录、操作权限，无法为这笔二手房交易办理官方网签备案手续，将会导致后续无法办理购房贷款、税费缴纳及不动产登记等业务。

衍生风险：极易发生产权、权益无兜底。后续小赵想要办理银行按揭贷款、不动产过户，因未办理官方网签备案手续，导致银行按揭贷款、不动产过户全部无法受理；若刘女士存在纠纷，房屋可能处于抵押、查封等状态，因未办理官方网签备案手续，可能出现小赵未充分核实房产信息的情况。房屋交易未选择正规渠道，不仅易形成行业监管漏洞，极易引发中介侵占购房预付款、擅自改动交易约定等问题，损害刘女士、小赵买卖双方的合法权益。

3.本办法自2026年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日。

二、政策咨询部门及联系方式

联系人：烟台市住房和城乡建设局房地产市场监管科；

联系电话：0535-6905980